Jak wybrać projekt domu z katalogu?

POLEĆ PROSZĘ WPIS, JEŚLI CI SIĘ SPODOBAŁ
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Podejmując się budowy domu, możemy zdecydować się na zaprojektowanie go od podstaw (co w szczególnych przypadkach może trwać dłużej niż sama budowa) lub wybór projektu gotowego (zwanego inaczej “katalogowym”).

Czy warto kupić gotowy projekt domu?

Gotowe projekty to sporo zalet:

  • cena
    Są kilkukrotnie tańsze od projektu indywidualnego (od 1500 zł do 4000 zł, przy cenach projektów indywidualnych zaczynających się od około 12000 zł). Przy czym w przypadku projektu katalogowego trzeba doliczyć koszt adaptacji do działki (od 1000 zł do 3000 zł).
  • czas
    Projekt jest dostępny “od ręki”, więc po adaptacji do działki i uzgodnieniu przyłączy można od razu składać wniosek o pozwolenie na budowę.
  • mniejsza ilość błędów lub elementów niedopracowanych
    Inwestorzy często wracają z informacjami o problemach do biura architektonicznego, które koryguje projekt. Kolejni kupujący mogą więc liczyć na mniej błędów.
  • możliwość zobaczenia na żywo domów wybudowanych wg projektu i rozmowy z właścicielami
    Przy dzisiejszych możliwościach np. grup facebookowych jest duża szansa, że uda się odnaleźć kogoś, kto buduje lub budował dom na podstawie wybranego przez nas projektu.

Podstawową wadą jest konieczność dostosowania się do założeń projektanta – nie jest to rozwiązanie szyte “na miarę”, przygotowane pod Wasze potrzeby. Z drugiej strony, ilość dostępnych projektów gotowych jest tak duża, że ze znalezieniem przyzwoitego rozwiązania zbliżonego do ideału nie powinno być problemu. Większość gotowych projektów jest sprzedawanych z pozwoleniem na wykonanie zmian, więc drobne korekty są z reguły możliwe na etapie adaptacji do działki.

Nam zależało na czasie (kupując działkę w marcu, chcieliśmy zamknąć budynek w tym roku), więc gotowy projekt był jedynym wyjściem. Pomimo tego, że mieliśmy bardzo specyficzne wymagania, udało się odnaleźć rozwiązanie w katalogu gotowych projektów. Niestety jest to projekt bardzo świeży i nasza realizacja jest pierwszą – wiele atutów gotowego projektu nas więc nie dotyczy.

Zauważcie jednak, że różnica w cenie nie powinna być czynnikiem decydującym, bo przy koszcie całej budowy, 8 czy 10 tysięcy nie ma już drastycznego znaczenia – czasem większy koszt wygenerują Wam “efekty” niedopasowanego projektu (np. zbędna czy zmarnowana powierzchnia).

Efekt jest następujący (poniżej oryginalny projekt EX-20 Archipelagu i nasza wizualizacja po korektach):

Podsumowując – projekt indywidualny pozwala na dopracowanie każdego szczegółu i stworzenie domu spełniającego wszystkie istotne dla Was kryteria. Jest on jednak droższy i wymaga poświęcenia większej ilości czasu. Projekt gotowy to kompromis, ale nie oznacza to, że wybudowany na jego podstawie dom jest gorszy. Znam wiele domów zaprojektowanych na indywidualne zamówienie przez słabych architektów.

Gdzie szukać gotowych projektów?

Mamy do wyboru dwa źródła projektów gotowych:

1) Agregatory

Serwisy, które pośredniczą w sprzedaży projektów pochodzących z wielu biur architektonicznych. Ich ceny są identyczne, a czasem niższe niż bezpośrednio u architekta. Najpopularniejszym serwisem tego typu jest Extradom.

2) Biura architektoniczne

Warte uwagi biura sprzedające projekty katalogowe (jeśli na liście brakuje biura, które polecacie, napiszcie w komentarzu jego nazwę – uzupełnię listę):

Na co zwrócić uwagę podczas wyboru projektu?

Projekt musi się Wam podobać – to podstawowe kryterium, o którym nie muszę pisać. Jest jednak kilka mniej oczywistych elementów, które warto zbadać przed zakupem gotowego projektu.

Dopasowanie do działki

Podstawowe kryterium przy wyborze projektu to możliwość jego realizacji na konkretnej działce. Musimy wziąć pod uwagę następujące elementy:

  • minimalne wymiary działki dla danego projektu
    Wymuszają je przepisy budowlane i przy wszystkich projektach znajdziecie informację o tym, jakie są minimalne konieczne wymiary działki.
  • miejscowy plan lub Warunki Zabudowy
    Jeśli dla terenu Waszej działki jest uchwalony Plan – określa on warunki, jakie musi spełniać dom (np. minimalne i maksymalne wymiary, powierzchnia zabudowy działki, kąt nachylenia dachu, itp.). Jeśli na obszarze działki nie ma Planu, należy wystąpić o Warunki Zabudowy, które będą zawierały ewentualne warunki do spełnienia. Zakup projektu bez upewnienia się, czy spełnia warunki planu czy WZ-ki nie ma sensu.
  • analiza gruntu
    Odwierty (które i tak będą niezbędne na etapie przygotowywania pozwolenia na budowę) mogą wpłynąć na decyzję co do podpiwniczenia domu. Na niektórych działkach jego realizacja może się okazać wyjątkowo droga, na innych głębokość fundamentów lub spadek terenu sprawi, że wykonanie piwnicy będzie bardzo racjonalne.
  • strony świata, położenie na działce i zjazd do garażu
    Jeśli zależy Wam na doświetleniu konkretnych pomieszczeń lub projekt zawiera spore przeszklenia, warto wziąć pod uwagę usytuowanie domu na działce w konkretny sposób. Może się okazać, że wybrany projekt zmieści się na Waszej działce, ale nie będzie to rozwiązanie optymalne. Jeśli projekt posiada garaż w bryle domu, a działka nie jest równa, należy wziąć pod uwagę fakt, że przepisy określają maksymalny kąt zjazdu z drogi publicznej. W naszym przypadku dom musieliśmy posadowić około 30 cm wyżej, niż zakładaliśmy – wymusił to właśnie kąt zjazdu do garażu.

Przed podjęciem decyzji o zakupie, warto skonsultować tę decyzję z lokalnym architektem, który będzie przygotowywał adaptację gotowego projektu do działki – powinien on zweryfikować wszystkie powyższe warunki.

Jakość projektu

Trudny temat, często pomijany. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na to, żeby projekt nie był przestarzały technologicznie. Budowlanka to może nie jest IT, ale nowinki pojawiają się bardzo często i warto z nich korzystać, żeby mieszkać wygodniej, bezpieczniej, a przede wszystkim bardziej ekonomicznie. Warto zakładać, że nie będziecie właścicielami budowanego domu na zawsze – może z własnej woli, może z konieczności będziecie musieli sprzedać dom – dużo lepszą cenę uzyskacie, jeśli będzie on wybudowany w nowoczesnych technologiach (np. pompa ciepła zamiast pieca na pelet). Dobrym wyznacznikiem jest tu norma energooszczędności – nie kupowałbym projektu nie spełniającego wymagań, które staną się obowiązkowe w 2021 roku. Za rok, dwa z kolei (2020/2021) domy pasywne staną się standardem. Takie projekty nie muszą być droższe w realizacji, a na pewno są tańsze w utrzymaniu. Warto kupować projekt u pośrednika, bo bardzo często pozwala na zmianę decyzji lub odstąpienie od umowy nawet po miesiącu. W tym czasie możecie z architektem adaptującym dokładnie sprawdzić szczegóły projektu. Przykładem ciekawostki, którą znaleźliśmy w naszym projekcie, była rura kanalizacyjna, która wychodziła z sufitu na środku salonu – oczywiście wg projektanta wymagała ona zabudowy podwieszanym sufitem, ale planujemy pozostawić betonowy strop i taka niespodzianka nie komponowałaby się z wystrojem salonu. Projekt warto również omówić z zaufanym kierownikiem budowy, który również jest w stanie ocenić jego jakość. Zwróćcie uwagę na kompletność projektu – czy zawiera istotne dla Was elementy dodatkowe (w przeciwnym wypadku dopłacicie za nie architektowi adaptującemu projekt): projekt instalacji wybranego przez Was CO, rekuperacji, ogrzewania określonego typu (np. podłogowego), itd.

Parametry domu

W tym wypadku sprawa jest z reguły jasna – dla porządku elementy, które warto wziąć pod uwagę, w kolejności od najbardziej oczywistych:

  • budżet na budowę
    Warto już na etapie wyboru projektu brać pod uwagę możliwości finansowe. Prostsza konstrukcja (np. parterowa prostokątna bryła + dwuspadowy dach) będą tańsze od dwupiętrowego “dworku”. Inne elementy generujące koszty to: nietypowe przeszklenia, piwnica, lukarny i pozostałe udziwnienia dachu. Niestety trudnym tematem jest wycena, bo te podawane przez autorów projektów są najczęściej przygotowywane na dużym poziomie ogólności. W naszym przypadku wycena była zaniżona o około 30% (nie licząc nietypowych kosztów naszego projektu, np. elewacji). Warto przed zakupem skonsultować się z ekipą lub sprawdzonym kierownikiem budowy.
  • ilość i metraż pomieszczeń
    Tu również bez niespodzianki – sami pewnie wpadliście na to, żeby zaplanować ilość i wielkość pomieszczeń. My postanowiliśmy ograniczyć się do rozsądnego minimum (jeden pokój ekstra dla gości).
  • pomieszczenia dodatkowe
    Pralnia – jeśli to możliwe, warto zadbać o osobne pomieszczenie do prania i suszenia. Idealnie jeśli będzie się znajdowało na tym samym poziomie, co pokoje – prostsza logistyka. Spiżarnia z wejściem bezpośrednio z kuchni to również spore ułatwienie i możliwość zbunkrowania zapasów i rzadziej używanych sprzętów.
  • sposób ogrzewania i rozprowadzania ciepła
    Zdecydowanie polecam niskotemperaturowe instalacje CO (np. podłogówkę) zamiast kaloryferów. Dzięki takiemu rozwiązaniu musimy zużyć zdecydowanie mniej energii (niższe koszty) do ogrzewania. Temperatura wody w takiej sieci to około 30-35 stopni, a kaloryfery wymagają już ponad 50 stopni Celcjusza. Temat pieca wymaga osobnego wpisu (który się już powoli dzieje), ale zwróćcie uwagę na to, czy projekt uwzględnia wybrany przez Was sposób ogrzewania. Tu również zmiana nie będzie niemożliwa, ale może wymagać kosztownych zmian (np. jeśli w projekcie jest ogrzewanie pompą ciepła, nie będzie on zawierał komina, który z kolei przyda się w przypadku ogrzewania gazem).
  • energooszczędność
    Kupując projekt, warto zwrócić uwagę na to, ile energii według szacunków pochłonie ogrzanie go oraz na sprawność zaprojektowania systemu ogrzewania. Analizujemy trzy wskaźniki (a w zasadzie dwa):
    a) Wskaźnik energii użytkowej (EU) świadczy o jakości konstrukcji budynku. Generalnie, im mniejsza wartość energii użytkowej, tym mniej ciepła tracimy przez przegrody zewnętrzne budynku. 
    b) Wskaźnik energii końcowej (EK) określa ilość energii potrzebnej w domu po uwzględnieniu sprawności systemów ogrzewania i przygotowania ciepłej wody. Jeżeli jego wartość jest niewiele większa od wartości EU, oznacza to, że w budynku występuje wysoko sprawny system ogrzewania. W przypadku pomp ciepła EK będzie wręcz niższe od EP. To od strony praktycznej najważniejszy wskaźnik, bo najlepiej oddaje wysokość rachunków za ogrzewanie. Aby uzyskać przybliżony roczny koszt ogrzewania, jego wartość należy pomnożyć przez powierzchnię domu w m2 i w zależności od źródła ciepła przez 0,2 zł dla gazu ziemnego, 0,09 zł dla węgla kamiennego, 0,57 zł dla energii elektrycznej, np. pomp ciepła lub 0,16 zł dla pelletu (wartości szacunkowe aktualne na połowę 2019 roku).
    c) Wskaźnik energii pierwotnej (EP) określa roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną na metr kwadratowy i jest podstawowym wskaźnikiem charakterystyki energetycznej budynku. Od 2021 roku nie otrzymamy pozwolenia na budowę domu, którego wartość EP jest większa, niż 70 kWh/m2/rok tego należy się trzymać moim zdaniem. Wskaźnik ten nie ma jednak żadnego znaczenia w kontekście porównania energooszczędności budynków czy kalkulacji kosztów ogrzewania, bo zawiera w sobie współczynnik ustalany przez polityków. To temat na osobny wpis – na dzisiaj przyjmijmy, że trzeba spełnić normę, ale wskaźnik ten nie ma praktycznego znaczenia.
  • straty powierzchni
    Zwróćcie uwagę na układ i powierzchnię korytarzy, wiatrołapu i innych powierzchni, które może być ciężko wykorzystać w praktyczny sposób.
  • doświetlenie pomieszczeń
    Jeśli zależy Wam na słonecznym salonie lub naturalnym świetle w kuchni, warto uwzględnić to już na etapie wyboru projektu.
  • garaż w bryle
    Garaż w bryle budynku to bardzo wygodne rozwiązanie. Wybierając projekt, można wziąć pod uwagę ilość potrzebnych miejsc w garażu.
  • przebieg instalacji
    Jeśli macie specyficzne wymagania co do wykończenia, dobrze jest sprawdzić przebieg instalacji (szczególnie kanalizacji), aby nie zaskoczył Was przebieg pionu czy rur rekuperacji.
  • skosy
    W przypadku domów parterowych z użytkowym poddaszem (najpopularniejsze obecnie projekty) warto wziąć pod uwagę wysokość ściany kolankowej. W naszym projekcie miała tylko 90 cm, więc od początku wiedzieliśmy, że kupując projekt będziemy musieli dopłacić za jej podniesienie.

Co po zakupie?

W przypadku większości projektów katalogowych otrzymacie bezpłatną zgodę na wykonanie korekt projektu przez Waszego architekta adaptującego. Takie zmiany obejmują najczęściej:

  • korektę usytuowania ścianek działowych;
  • ilość i wielkość okien;
  • wielkość i rozkład pomieszczeń;
  • technologię budowy ścian, fundamentów, stropów albo dachu i jego pokrycia;
  • sposób ogrzewania lub odprowadzenia ścieków oraz przebiegu instalacji wewnętrznych.

My część zmian wykonaliśmy jeszcze z Archipelagiem (biuro, od którego kupiliśmy gotowy projekt), a część dopiero na etapie adaptacji. Architekt adaptujący i tak jest Wam potrzebny, aby:

  • sprawdzić projekt pod kątem wymogów formalno-prawnych (np. zgodności z Planem czy decyzją o warunkach zabudowy);
  • dostosować konstrukcję do strefy klimatycznej (np. obciążenie śniegiem);
  • dostosować projekt do istniejącego uzbrojenia terenu (dostęp do prądu, wody, gazu);
  • przygotować dokumenty niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (np. projekt zagospodarowania terenu).

Architekt adaptujący projekt powinien być “lokalsem” – dzięki temu będzie znał zwyczaje panujące w konkretnych urzędach, a co za tym idzie szybciej i sprawniej przeprowadzi cały proces. Koszt takiej adaptacji to od 1000 do 3000 zł (bez zmian w projekcie). 

My względem oryginalnego projektu:

  • podnieśliśmy poddasze o 60 cm, aby skosy zaczynały się od 145 cm ponad podłogą;
  • usunęliśmy lukarnę, upraszczając konstrukcję dachu (było to możliwe dzięki podniesieniu poddasza);
  • zrezygnowaliśmy z kominka w salonie;
  • na prośbę budowlańców zmieniliśmy konstrukcję stropu z Terivy na żelbeton;
  • usunęliśmy okna w garażu, a większość pozostałych poprzesuwaliśmy;
  • największe przeszklenie (520×250 cm) oraz okno w kuchni (240×80 cm) zamieniliśmy na fix (ramę okienną bez możliwości otwierania);
  • zamieniliśmy elewację i pokrycie dachu na łupek.

Jeśli macie jakiekolwiek pytania o wybór projektu domu – zapraszamy do komentowania.


POLEĆ PROSZĘ WPIS, JEŚLI CI SIĘ SPODOBAŁ
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
elniño

elniño

Bezwzględny szyderca, dla którego niemożliwe nie istnieje.

Dodaj komentarz